Permettre aux épargnants comme aux investisseurs institutionnels d’intégrer des actifs naturels à leur portefeuille, tel est le crédo de France Valley. Fondée il y a onze ans, la société s’est imposée comme un acteur de référence dans le domaine de l’investissement foncier durable en France. Forêts, terres agricoles, vignes : ces actifs tangibles offrent une alternative résiliente aux marchés financiers traditionnels, tout en répondant à des enjeux sociétaux de long terme.
"Dès le départ, nous étions convaincus que ces actifs, conjuguant potentiel économique et impact environnemental et sociétal, seraient les valeurs de demain", explique Arnaud Filhol, directeur général et cofondateur de France Valley. Une vision qui a trouvé son public : la société revendique aujourd’hui plus de 25 000 investisseurs particuliers, avec des tickets allant de 1 000 à plusieurs millions d’euros, ainsi que des investisseurs institutionnels — assureurs, banques et mutuelles — présents dans ses différents fonds.
Une offre multi-actifs diversifiée
France Valley a structuré son offre autour de véhicules d’investissement dédiés à chaque type d’actif. Chacun repose sur un même socle : une logique patrimoniale de long terme, une faible volatilité et des dispositifs fiscaux pouvant être attractifs. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque souscripteur. La réglementation fiscale est susceptible d’évoluer.
Produit phare de la société, le Groupement Forestier d’Investissement (GFI) France Valley Patrimoine est aujourd’hui le plus important fonds forestier français, avec plus de 600 millions d’euros d’actifs sous gestion. Il offre une exposition à un portefeuille diversifié de forêts françaises et vise une performance alignée sur l’évolution de leur valeur, estimée en moyenne à 4 à 6 % par an sur la dernière décennie (les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Les revenus issus de l’exploitation des forêts — principalement la vente de bois et, dans une moindre mesure, la location de droits de chasse — sont intégralement réinvestis dans le fonds.
"Ce véhicule permet d’avoir dans son patrimoine une exposition à la forêt, qui se comporte très différemment des autres classes d’actifs. Moins volatile, conservée plus longtemps, elle apporte stabilité et diversification", commente Arnaud Filhol. Le fonds présente également un intérêt patrimonial, puisqu’il peut permettre de bénéficier, à terme, d’un abattement sur les droits de transmission.
Cette expertise sur l’actif forestier se décline sur d’autres produits, dont le GFI France Valley Forêts, également investi en France. Ce véhicule permet aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % (en contrepartie d’un risque de perte en capital et de blocage des parts- dispositif IR-PME), sous réserve de conserver les parts pendant sept ans et peut également, à terme, ouvrir droit à un abattement sur les droits de succession.
Autre variation, le véhicule paneuropéen France Valley Revenu Europe propose une diversification plus large, avec une présence dans une dizaine de pays — de la Suède à l’Espagne en passant par les pays baltes, la Roumanie ou l’Allemagne. "L’idée est d'offrir aux investisseurs une exposition à des dynamiques de marchés forestiers qui peuvent être très différentes d’un pays à un autre", souligne Arnaud Filhol. Ce fonds est lui aussi éligible au dispositif IR-PME.
Sur la partie viticole, France Valley propose notamment deux foncières qui acquièrent des vignes en Champagne pour les louer aux exploitants déjà en place. "Nous intervenons lorsqu’un viticulteur ne peut pas racheter ses vignes lors d’un changement de propriétaire. Nous les achetons et lui proposons un bail de 25 ans, ce qui lui assure une visibilité à long terme pour maintenir son activité", explique M. Filhol. Particularité de ce modèle : les loyers ne sont pas versés en numéraire, mais en raisin — un tiers de la récolte est collecté chaque année, puis vendu aux négociants ou apporté en coopérative. Le rendement non garanti, d’environ 1 % par an, peut être réinvesti ou utilisé pour acquérir des bouteilles à des conditions préférentielles. Comme pour les autres fonds, l’essentiel de la performance repose sur la valorisation à long terme des parcelles. Selon la situation individuelle de chaque investisseur, certains avantages fiscaux peuvent également s’appliquer.
Enfin, France Valley a récemment lancé France Valley Agridurable I, une société labellisée entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS), qui accompagne l’installation de jeunes agriculteurs en leur louant des terres sur le long terme. "Une majorité des agriculteurs partiront à la retraite dans les quinze prochaines années. Nous aidons à cette transition générationnelle en facilitant l’installation de jeunes agriculteurs", précise le directeur général de France Valley. Comme pour les autres produits, la performance repose principalement sur l’évolution de la valeur du foncier acquis, mais aussi sur les loyers perçus. Ce véhicule ouvre par ailleurs droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % (en contrepartie d’un risque de perte en capital et de liquidité).
L’ensemble de ces actifs est également accessible via une unité de compte éligible à l’assurance-vie et au Plan d’Épargne Retraite (PER) : Terra Europe. Disponible notamment chez Spirica, cette société civile (SC) permet aux épargnants d’investir indirectement dans des actifs fonciers naturels, principalement forestiers, avec une part minoritaire en viticole et agricole.
Des actifs naturellement durables
Par essence, les actifs naturels s’intègrent particulièrement bien dans une démarche d’investissement durable — à condition d’être gérés avec exigence. C’est l’approche défendue par France Valley, qui applique des critères environnementaux et sociaux stricts, de l’acquisition à la gestion des biens.
Sur le segment forestier, toutes les propriétés sont par exemple certifiées PEFC ou FSC. "La gestion de nos forêts ne se limite pas au respect des contraintes légales : elle s’appuie sur des exigences bien supérieures", affirme Arnaud Filhol. Tous les prestataires forestiers partenaires doivent ainsi signer une charte de gestion dans laquelle ils s’engagent notamment à privilégier la gestion en couvert continu, à limiter le tassement des sols grâce au cloisonnement des zones de circulation, à maintenir les équilibres écologiques — notamment par le maintien d’arbres morts ou la planification saisonnière des interventions —, ou encore à diversifier les essences.
En investissant dans le foncier forestier, on agit à la racine de la protection de l’environnement."
France Valley publie par ailleurs chaque année un Indice de Carbone Forestier, qui mesure le bilan carbone scope 3 de l’ensemble de ses forêts. Cet outil prend notamment en compte trois dimensions : la captation de carbone par les massifs forestiers, la séquestration dans les produits bois, et leur effet de substitution à des matériaux comme le béton ou les plastiques.
"En investissant dans le foncier forestier, on agit à la racine de la protection de l’environnement : les forêts hébergent 80 % de la biodiversité mondiale et représentent le deuxième puits de carbone après les océans. Par ailleurs, elles soutiennent une filière qui emploie de nombreux acteurs tout en contribuant à la transition écologique", rappelle Arnaud Filhol.
Sur la partie agricole, chaque installation s’inscrit dans le respect d’une charte environnementale inspirée des principes de l’agriculture régénérative : limitation des intrants, préservation de l’eau, maintien ou création de haies, bosquets et zones humides… Côté viticulture, 100 % des exploitants sont également engagés dans des démarches environnementales certifiées. "Dans nos solutions agricoles et viticoles, nos impacts sont autant environnementaux que sociaux, car nous contribuons au renouvellement générationnel dans le monde agricole et au maintien de l’exploitation viticole indépendante en Champagne, souligne le dirigeant. Cela permet de préserver, au sens large, une agriculture familiale en France — ce qui n’est pas incompatible avec un investissement performant".
Au-delà des pratiques mises en œuvre sur le terrain, France Valley assure un reporting régulier sur ses impacts et ses activités, accessible aux investisseurs via un extranet, sous forme de bulletins semestriels et de newsletters dédiées. L’objectif : offrir un suivi transparent tout en cultivant une communauté d’épargnants engagés sur le long terme, indique Arnaud Filhol.
Des perspectives solides
Portée par cette double promesse de sens et de performance, l’offre de France Valley attire un nombre croissant d’investisseurs. "Ils sont sensibles à l’idée d’un placement sur le très long terme, voire intergénérationnel, avec une faible volatilité. En période d’incertitude, nos produits sont perçus comme des valeurs refuges", observe Arnaud Filhol. Les plus jeunes, notamment, se montrent particulièrement attentifs aux engagements pris et aux impacts générés.
Les perspectives à moyen et long terme restent d’ailleurs très favorables. La demande en bois ne cesse de croître, portée par les usages industriels, la construction et les besoins en énergie. En agriculture, les enjeux de souveraineté alimentaire notamment renforcent l’attrait stratégique du foncier. Et côté viticole, la croissance du marché asiatique en particulier devrait soutenir la demande à long terme.
Comme tout investissement, ceux proposés par France Valley comportent des risques : risque de perte en capital et de blocage des parts, risque de marché (évolution de la demande en bois ou en foncier), risque climatique (tempêtes, incendies, gel, maladies…), ou encore risque de liquidité en cas de déséquilibre entre entrées et sorties. "Aujourd’hui, nous avons beaucoup d’entrées et peu de sorties, donc la liquidité s’organise bien. Mais elle n’est jamais garantie", rappelle Arnaud Filhol. Il en va de même pour la performance, qui dépend de l’évolution des marchés fonciers et ne peut être garantie.
Pour mieux maîtriser certains de ces risques, France Valley mise sur une expertise croisée pour construire des portefeuilles résilients. "L’engagement que l’on prend est très général, mais il est concret. Il se voit dans la composition de nos équipes. Nous avons à la fois des experts capables d’analyser le comportement d’une essence sur un type de sol… et d’autres capables d’évaluer la performance financière d’un actif sur quinze ans. C’est ça, France Valley : l’expertise financière au service de la nature", conclut Arnaud Filhol.
En partenariat avec France Valley
Les investissements durables séduisent de plus en plus d’investisseurs
