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Analyses

Ça existe ! Les fonds immobiliers responsables

©Giancarlo Liguori/Shutterstock

Les Français sont très friands d’immobilier, comme l’a montré ces dernières années le succès des SCPI. Et là aussi, l’investissement responsable commence à s’imposer. Depuis le 23 octobre, les fonds immobiliers peuvent demander le label ISR, à condition de se conformer à un ambitieux cahier des charges.

Il aura fallu trois ans de discussions entre l'Association française des sociétés de placement immobilier, l’Aspim, et le ministère de l’Economie. A l’été 2020, la création du label ISR immobilier s’est concrétisée par la publication d’un arrêté au Journal officiel. Ce dernier permet aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aux organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et aux fonds d’investissement alternatif (FIA) de prétendre au label ISR pour venir grossir les rangs des quelques 500 fonds labellisés.  

Une forte empreinte environnementale 

La possibilité d’obtenir un label pour les fonds immobiliers vient saluer un travail de longue haleine effectué par les acteurs du secteur pour mieux prendre en compte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion immobilière. L’aspect environnemental a été l’un des premiers à avoir été sérieusement pris en compte, de part l’importance de son empreinte - l'immobilier est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre et le premier consommateur d’énergie en France - mais aussi des ambitions de la réglementation française sur le logement, notamment en matière de performance énergétique. La réglementation thermique 2020, qui entrera en vigueur l’an prochain, souhaite ainsi généraliser le bâtiment à énergie positive dans les nouvelles constructions. La mesure des émissions de CO2, de la consommation d’énergie ou d’eau est déjà un standard pour de nombreux acteurs.  

La gouvernance et les aspects sociaux n’ont pas été oubliés pour autant, les gestionnaires d’immeubles prenant notamment en compte le confort des occupants et la facilitation de leur quotidien, à travers l’ouverture de crèches, l’installation de parkings dédiés aux vélos ou de bornes de recharge électrique, ou encore de salles de sports. L’objectif de ces aménagements est d’augmenter la durabilité mais aussi la valeur des biens, grâce à un nombre de vacances réduit et la possibilité d’appliquer des loyers plus élevés.  

Un label ambitieux 

Le label ISR immobilier repose lui aussi sur la prise en compte de critères ESG, mais son cahier des charges est “particulièrement exigeant et ambitieux”, soulignait Frédéric Bôl, président de l’Aspim, lors de la publication du référentiel au mois de juillet. Comme pour les fonds de gestion d’actifs mobiliers, le cahier des charges pour les fonds immobiliers a été divisé en piliers, chacun d’entre eux se déclinant en une liste de points à respecter. Le premier de ces piliers est l’objectif recherché par le fonds. Celui-ci doit ainsi afficher des objectifs clairement liés à la prise en compte des critères ESG, comme un surplus de performance à moyen terme ou une réduction du risque. La méthodologie de notation des actifs immobiliers est un autre de ces piliers, la méthode d’évaluation devant être accessible aux investisseurs et compréhensible par eux. La société de gestion qui prétend au label ISR immobilier doit aussi fournir la liste des sources d’information qu’elle utilise pour analyser ces biens, et détailler les moyens humains mis en place en interne pour traiter ces données.  

La prise en compte des critères ESG dans la construction et la vie du portefeuille est le troisième pilier du label. Elle impose notamment de fournir des explications sur le choix du score ESG minimal requis pour intégrer le fonds, mais aussi des justifications, par exemple sous la forme d’un plan d’amélioration, si sont intégré des actifs dont la note est inférieure à ce seuil. A tout moment, le fonds doit être composé de 90 % au moins d’actifs ayant fait l’objet d’une analyse ESG.  

Un accent mis sur la transparence  

Un soin tout particulier a été apporté aux exigences d’engagement et de transparence des fonds immobilier. La politique d’engagement du fonds vis-à-vis de ses parties prenantes clés, des locataires aux prestataires de travaux, doit être publiée sur son site et déclinée en fonction des critères ESG. Le label ISR immobilier garantit aussi aux investisseurs l’accès à une information renforcée. Un rapport sur la gestion ESG doit leur être communiqué chaque année et détailler a minima l’évaluation ESG des 5 actifs les plus performants, des 5 actifs les moins performants et des 5 actifs les plus importants en valeur. Les fonds destinés aux investisseurs particuliers doivent aussi mettre à disposition un suivi des performances ESG du portefeuille en détaillant les performances sociales, environnementales et en termes de gouvernance.  

Fin novembre, trois premiers fonds ont obtenu le label : l’OPCI Diversipierre, de BNP Paribas, ainsi que deux SCPI, Neo de Novaxia Investissement et Fair Invest de Norma Capital. Mais bien d’autres sont intéressés : selon une étude menée par la plateforme de conseil MeilleureSCPI.com publiée en août dernier, une SCPI sur quatre aurait déjà engagé des démarches pour obtenir le label ISR immobilier.

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