La plateforme d’analyse financière et extra-financière Deeptinvest.fr en partenariat avec ID (l'Info Durable) vous proposent un nouveau rendez-vous trimestriel : "Qui a le meilleur portefeuille de SCPI du marché ?". Tous les trimestres, retrouvez deux conseillers en gestion de patrimoine (CGP) qui auront pour mission de présenter et de défendre trois portefeuilles réalisés selon leurs convictions.
L'idée est simple : les deux CGP sélectionnés doivent construire trois portefeuilles sur la plateforme Deeptinvest. Les portefeuilles présentent les caractéristiques suivantes : un portefeuille présentant la meilleure performance financière sur les 8 années passées ; un portefeuille présentant la meilleure performance financière projetée sur les 15 prochaines années ; et un portefeuille présentant la meilleure performance financière projetée sur les 15 prochaines années des SCPI durables.
Qui sont les participants ?
Pour ce premier opus, deux experts de premier plan en gestion de patrimoine, abonnés aux outils de Deeptinvest.fr, ont répondu présents pour relever le défi :
- D’un côté, Centre du Patrimoine. Reconnu pour son approche innovante et digitale, ce cabinet toulousain est présent depuis 22 ans sur le marché. Dirigé par Jean-Olivier Ousset, il gère aujourd'hui plus de 100 millions d'euros pour plus de 400 clients.
- De l’autre, Euclide Conseil. Cabinet fondé en 1995 par Jean-Marc Barbé, ancien président régional du CNCGP (Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine), il accompagne ses clients dans la gestion de leur patrimoine depuis près de 30 ans.
La constitution des portefeuilles
Dans le cadre de l’exercice, les deux participants devaient créer trois portefeuilles de 7 SCPI au maximum dont chacun est soumis à des contraintes spécifiques, que nous détaillerons plus bas.
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Pour remplir leurs portefeuilles, les deux CGP pouvaient s’aider de l’ensemble des outils à leur disposition sur la plateforme Deeptinvest. Ils avaient donc accès non seulement aux baromètres des SCPI et aux fiches détaillées des fonds, mais aussi à l'outil d’aide à la sélection et à l’ensemble des informations fournies par le suivi de portefeuille. C’est d’ailleurs avec ce dernier outil qu’ils ont pu simuler la rentabilité des fonds sélectionnés parmi l’ensemble des SCPI du marché. En effet, en allouant un budget sur chacune d'entre elles, ils peuvent en voir la rentabilité passée et actuelle et ainsi faire leurs projections. La performance financière (affichée dans la plateforme sous le vocable de rentabilité globale) des portefeuilles est toujours calculée à partir de deux éléments constituant la génération des revenus pour les SCPI à savoir :
- La somme de tous les dividendes versés sur la période considérée au trimestre, au mois ou à l’année (variable selon les fonds considérés) et directement proportionnelle aux nombres de parts investies en prenant en compte le délai de jouissance constaté sur le fonds à la date de réalisation de la simulation.
- La plus - ou moins - value latente de chacun des fonds du portefeuille sélectionné qui est calculé par l’écart entre la valeur d’achat et la valeur de vente du portefeuille (à la date de réalisation de la simulation) frais d'acquisition (aussi baptisé frais de souscription) déduits au moment de la simulation.
Quelles thématiques ?
Les trois portefeuilles doivent contenir environ 200 000 € d’allocations en un maximum de 7 SCPI chacun et ne doivent pas être investis en ayant recours à des montages financiers trop sophistiqués (par exemple le démembrement de propriété qui est gérée nativement par la plateforme Deeptinvest.fr est interdit dans la simulation). De plus, ces allocations doivent répondre aux thématiques suivantes :
- Le portefeuille présentant la meilleure performance financière passée : Ne contient que des fonds déjà bien installés sur le marché (existant depuis au moins 8 ans). Ce portefeuille doit offrir les meilleures performances financières possible (la rentabilité globale) sur les 8 dernières années. Il répond à la question "Qu’est‐ce qui se serait passé si ce portefeuille avait été investi il y a effectivement 8 années".
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- Le portefeuille présentant la meilleure performance financière projetée sur les 15 prochaines années : Ce portefeuille fait appel à toute l'expertise du CGP en termes de pronostics et de convictions de projection dans le temps. Il répond à la question "Qu’est‐ce qui pourrait se passer à l’horizon de 15 ans si ce portefeuille était investi". Pour cette projection, deux hypothèses de comportement des fonds peuvent être posées sur la plateforme : 1ère hypothèse sur la capacité de distribution du fonds à l’horizon de 15 ans. Par défaut, l'hypothèse est bloquée à zéro sur les 15 prochaines années. Cela veut donc dire que la dernière performance connue en termes de distribution de dividendes est reproduite à l'identique à l’avenir (les jeunes SCPI ont à subir une décote de 0.03% par année pour corriger des premières années parfois un peu trop optimistes). 2nd hypothèse : les parts des fonds immobiliers ne se revaloriseront pas sur la période considérée.
- Le portefeuille présentant la meilleure performance financière projetée sur les 15 prochaines années des SCPI durables : Tout comme le précédent portefeuille, il démontre le sens aiguisé de la projection des participants. Il contient cependant une contrainte supplémentaire, puisque la moyenne proposée au Deeptindex durable du portefeuille (indice de performance extra financière calculé chaque année par la plateforme Deeptinvest.fr) ne doit pas être inférieur à 50/100. Le meilleur portefeuille de cette catégorie est donc sélectionné non seulement en fonction de ses performances financières mais aussi de son niveau de durabilité analysé sur la dernière année connue.
Disclaimers :
Ces simulations ne représentent pas un conseil en investissement financier. Il est très fortement recommandé aux particuliers investisseurs sur des supports en SCPI de se rapprocher de leur conseiller en gestion de patrimoine qui est le plus à même de pouvoir les conseillers sur des allocations à faire et de savoir si ces allocations sont en adéquation avec leur profil d’investissement. La plateforme Deeptinvest n’est pas conseiller en investissement financier ni ID l’Info Durable. Les portefeuilles simulés ne sauraient s’assimiler à des offres d’investissement. Il est aussi rappelé que les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures des fonds. Les fonds immobiliers de type SCPI présentent des risques de perte en capital initial ainsi que des risques de liquidité.
