Dans l'immobilier tertiaire, l’optimisation énergétique s’impose désormais comme un enjeu central de gestion et de valorisation des actifs. Sobriété d’usage, maintenance, travaux, pilotage intelligent : les leviers se multiplient, dans un contexte marqué par le durcissement des exigences réglementaires et les attentes croissantes des occupants. Le groupe Perial, expert de la gestion de fonds immobiliers, a récemment annoncé un partenariat avec Thermosphr pour renforcer ce pilotage à l’aide de l’intelligence artificielle. Décryptage avec Anne-Claire Barberi, Directrice RSE et Innovation du groupe.
Pour commencer, pouvez‑vous nous expliquer pourquoi l’optimisation énergétique de l’immobilier tertiaire est aujourd’hui un enjeu central pour les gestionnaires d’actifs immobiliers ?
L’enjeu énergétique est devenu central pour plusieurs raisons. D’abord, le contexte actuel de hausse et de volatilité des coûts de l’énergie rend le sujet particulièrement sensible pour tous les acteurs. Mais il existe également des facteurs plus structurels.
Le premier est réglementaire. Le secteur immobilier est soumis à des exigences de plus en plus fortes visant à réduire les consommations d’énergie, comme le décret tertiaire, le décret BACS, ou les obligations liées à l’installation de panneaux photovoltaïques. Même si ces cadres fluctuent parfois, ils restent globalement structurants, avec des échéances importantes à l’horizon 2030.
Pour répondre à ces exigences, plusieurs leviers existent. Il y a d’abord les leviers comportementaux, avec les plans de sobriété et l’attention portée aux usages, afin de réduire les consommations tout en maintenant un niveau de confort acceptable pour les occupants. Ensuite, il y a le volet de la maintenance et du pilotage des équipements, assuré par les équipes techniques et les property managers, qui permet d’éviter les consommations inutiles. Enfin, un troisième levier concerne les rénovations plus lourdes comme le changement d’équipements ou la rénovation thermique de l’enveloppe du bâtiment, qui impliquent des investissements plus importants mais peuvent générer des gains énergétiques significatifs.
À cela s’ajoute un autre facteur clé : les attentes des locataires. Aujourd’hui, ils sont très attentifs à leurs charges énergétiques et souhaitent occuper des immeubles en cohérence avec leur stratégie RSE. Ils recherchent des bâtiments à la fois confortables et sobres, ce qui renforce encore l’importance de la performance énergétique des actifs.
L’objectif n’est pas de dégrader le confort, mais au contraire d’optimiser le fonctionnement des équipements. Cela permet de réduire les charges pour les locataires, de rendre les immeubles plus attractifs et de fidéliser les occupants.
Vous venez d’annoncer un partenariat avec Thermosphr pour piloter cette optimisation énergétique à l’aide de l’intelligence artificielle. Concrètement, comment fonctionne ce pilotage et quels bénéfices apporte‑t‑il ?
L’idée est d’augmenter les capacités des équipes techniques sur site grâce à une couche supplémentaire d’intelligence artificielle. Cette technologie analyse les comportements d’usage des immeubles et le fonctionnement des équipements, et propose ensuite des schémas de pilotage optimisés pour réduire les consommations d’énergie.
Il s’agit avant tout d’un outil d’aide à la décision et à l’action pour les équipes techniques, notamment sur les équipements les plus énergivores : chauffage, ventilation et climatisation. Aujourd’hui, les bâtiments sont généralement équipés de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB), qui permettent de piloter les équipements de manière centralisée. L’IA permet une automatisation plus fine, fondée sur l’analyse des usages réels.
L’objectif n’est pas de dégrader le confort, mais au contraire d’optimiser le fonctionnement des équipements. Cela permet de réduire les charges pour les locataires, de rendre les immeubles plus attractifs et de fidéliser les occupants, voire d’en attirer de nouveaux, dans un contexte où le niveau des charges est devenu un critère déterminant dans les choix immobiliers.
Les investisseurs attendent‑ils aujourd’hui des résultats mesurables à court terme en matière de décarbonation et de performance ESG ? Peut‑on dire que cela devient un levier de valorisation financière des actifs ?
Oui, clairement. C’est un sujet sur lequel nous travaillons depuis plusieurs années, notamment autour de la notion de "valeur verte". Chez Perial, nous sommes convaincus depuis longtemps que la performance environnementale des bâtiments est un facteur de création de valeur.
Récemment, des méthodes de valorisation ont émergé et intègrent désormais la performance environnementale dans les expertises immobilières. Concrètement, les travaux réalisés pour réduire les charges énergétiques peuvent être mentionnés dans les rapports d’expertise, car ils permettent d’envisager une augmentation du loyer brut. Or, c’est ce loyer brut qui sert de base au calcul de la valeur vénale de l’immeuble.
L’IA n’est pas une solution miracle et n’a pas vocation à être déployée partout. Elle constitue une brique complémentaire parmi d’autres leviers : travaux, formation des équipes, flexibilité énergétique.
La réduction des charges profite ainsi à toutes les parties : le locataire voit ses charges baisser, le loyer global reste stable, voire diminue légèrement, et le propriétaire peut valoriser les investissements réalisés. À ce jour, une part significative de notre patrimoine a déjà fait l’objet d’expertises intégrant cette dimension, avec des gains moyens de valeur vénale de l’ordre de 1 à 2 % pour les immeubles où les travaux ont un impact réel sur les consommations énergétiques.
Comment cette solution de pilotage intelligent s’articule‑t‑elle avec des stratégies plus classiques de rénovation énergétique ? Quels sont les arbitrages entre pilotage, travaux et valorisation des actifs ?
C’est une mécanique que nous travaillons de manière globale avec les asset managers et les équipes travaux. Nous nous appuyons sur des audits énergétiques qui permettent d’identifier l’ensemble des actions possibles, d’en évaluer les coûts et les temps de retour sur investissement.
Ces analyses sont mises en regard de la stratégie de détention des immeubles, de leur taux d’occupation actuel et projeté, ainsi que des attentes des utilisateurs. En fonction de ces éléments, nous pouvons aller de simples ajustements de la GTB, typiquement ce que permet une solution comme Thermosphr, jusqu’à des changements d’équipements ou des rénovations thermiques plus lourdes.
Nous privilégions toujours, dans un premier temps, les actions d’ajustement et de sensibilisation avant d’engager des travaux plus importants, dès lors que cela est pertinent au regard de la stratégie patrimoniale.
L’IA est souvent présentée comme un levier de décarbonation, mais elle est aussi critiquée pour sa propre consommation énergétique. Peut‑on concilier intelligence artificielle et sobriété énergétique ?
C’est un sujet complexe. L’IA n’est pas une solution miracle et n’a pas vocation à être déployée partout. Elle constitue une brique complémentaire parmi d’autres leviers : travaux, formation des équipes, flexibilité énergétique.
Thermosphr est avant tout une couche logicielle supplémentaire. Les immeubles deviennent de plus en plus digitalisés, ce qui pose légitimement la question de l’équilibre entre gains énergétiques et consommation numérique. Néanmoins, cette solution permet surtout de gagner du temps dans la prise en main des bâtiments, qui deviennent de plus en plus complexes, à un moment où les échéances réglementaires se rapprochent rapidement.
Elle aide également à pallier certaines difficultés rencontrées sur le terrain, notamment la maîtrise parfois insuffisante des GTB, mises en place de manière accélérée ces dernières années. Une GTB qui n’est pas bien utilisée ne sert à rien. Dans ce contexte, l’IA joue un rôle d’accompagnement et d’augmentation des capacités des équipes techniques, en attendant que l’équilibre s’installe durablement entre automatisation et expertise humaine.
Souhaitez‑vous ajouter un dernier point pour conclure ?
Oui. Le groupe Perial est une entreprise à mission certifiée B Corp et l’ensemble de nos fonds sont labellisés ISR. Les enjeux extra‑financiers, et en particulier la performance énergétique, sont donc centraux pour nous.
Nous sommes attentifs aux attentes de nos locataires, mais aussi à celles de nos clients épargnants, qui ont fait le choix d’investir dans des produits engagés pour la transition environnementale. Notre objectif est de matérialiser cette valeur verte afin qu’elle ait un impact à la fois sur la valeur des parts et sur le niveau des dividendes, et ainsi récompenser cet engagement sur le long terme.
