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Entretiens

3 questions à Arnaud Dewachter sur le label ISR adapté à l’immobilier

La déclinaison du label ISR pour l'immobilier devrait voir le jour fin 2019.
©jamesteohart/Shutterstock

La fin de l’année 2019 doit voir la mise en place d’un nouveau chapitre du label ISR consacré à l’investissement immobilier. Une étape indispensable pour normaliser les bonnes pratiques ESG et nourrir la confiance des acteurs de cette industrie, estime Arnaud Dewachter.

Un label ISR spécifique à l’immobilier était-il vraiment nécessaire ?

En France, les fonds d’investissement immobilier font partie intégrante de la gestion d’actifs et ils connaissent un succès commercial non démenti depuis 20 ans. Ils ne peuvent donc pas ignorer la direction prise actuellement par cette industrie vers une finance « durable ». On entend par là que, outre le fait de rechercher un bénéfice pécuniaire pour les investisseurs, les financiers doivent désormais s’efforcer d’optimi-ser l’impact « sociétal » de leur activité d’asset et de fund management. Ces véhicules investis en immobilier et dont les vertus socio-économiques restent méconnues des pouvoirs publics, comme l’a encore récemment démontré leur intégration dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), verront leur blason redoré par la diffusion de l’ISR.

Surtout, l’investissement en immobilier réalisé par le biais de fonds d’investissement (de type SCPI et OPCI), et plus largement la gestion d’actifs « réels », comporte des spécificités par rap- port à la gestion d’actifs « financiers ». Au point que le label existant devait a minima connaître une adaptation approfondie.

Quelles sont les atouts spécifiques de l’immobilier que vous évoquez ?

Au contraire de son confrère qui achète et cède des titres financiers, le gestionnaire de fonds d’investissement immobilier exerce « deux métiers en un » : la gestion du fonds en tant qu’enveloppe juridique, fiscale et technique mais également celle du sous-jacent immobilier qui constitue l’actif de ce même véhicule. Pour reprendre la terminolo- gie consacrée, l’émetteur et le gestionnaire ISR ne font qu’un en immobilier. Dès lors, ce dernier dis- pose de tous les leviers pour exercer une influence effective et immédiate dans chacun des trois piliers de l’ESG. Le E (le secteur immobilier lato sensu représentant le deuxième émetteur de gaz à effet de serre après celui des transports) avec le lancement en 2008 de sa « révolution verte », le Plan Bâtiment durable. Le S une fois rappelé que le citadin d’un pays développé passe chaque jour en moyenne 22 heures sur 24 dans un bâtiment. Lequel est donc un incontournable « dispensateur » de bien-être et de services aux locataires et à la population environnante. Et le G par lequel le gestionnaire ISR pourra à la fois contraindre les prestataires et inciter les locataires à partager les mêmes objectifs vertueux.

Que répondre à ceux qui dénoncent le risque de greenwashing dans le verdissement de la finance ?

Le greenwashing existe et il est très pernicieux en ce qu’il tend à miner la confiance des acteurs du marché, à commencer par les investisseurs. Cela dit, il faut rappeler que le label ISR ne se cantonne pas à l’environnemental mais nécessite en outre des engagements manifestes du gestionnaire sur le volet sociétal et la gouvernance. Cette exigence repose sur le contrôle que les tiers, les investis- seurs, les autorités et les observateurs, pourront exercer grâce à une transparence renforcée sur les progrès réalisés et les nouvelles étapes à franchir par le gestionnaire dont le leitmotiv permanent sera :

Je dis ce que je fais et je fais ce que je dis."

D’autant que, au cas particulier de l’immobilier, l’approche du best in progress devrait être quantitativement prédominante du seul fait que la construction ou restructuration d’actifs ne touche chaque année qu’environ un petit pourcent du parc immobilier. C’est là que se situe l’enjeu principal.

Arnaud Dewachter, Consultant indépendant immobilier durable, ex délégué général de l’association professionnelle des gestionnaires de fonds d’investissement immobilier (ASPIM) 2009-2018
D.R

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