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Immobilier d’entreprise : des bureaux toujours plus green

©Augusto Da Silva/Graphix-Images

Si la performance environnementale des bâtiments est devenue incontournable, elle n’est plus suffisante. Il s’agit aussi de suivre des mutations sociétales plus globales. Les critères de santé et les nouveaux modes de travail influencent désormais la conception des bureaux. Souvent évolutifs et très connectés, ils tendent à améliorer le bien-être des salariés. Petite revue de tendances en France.

Le bâtiment est l’un des secteurs les plus polluants de notre économie. A lui seul, l’immobilier résidentiel et tertiaire (lié aux métiers des services) représente plus d'un tiers de la consommation d’énergie en France, pour une surface totale d’un milliard de m2. Si le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) de tous les biens immobiliers est obligatoire, les promoteurs n’hésitent pas à entreprendre, en plus, des démarches de certification volontaire pour attester de la qualité environnementale de leur bâtiment (NF HQE™, BREEAM® ou Effinergie entre autres). Un immeuble certifié est synonyme de coûts réduits pour les occupants, un véritable atout à la location et la revente. L’étape suivante de la transition énergétique en immobilier est de faire du lieu de consommation d’énergie un lieu de production d’énergie.

Des bâtiments contre le changement climatique

Le Bâtiment à énergie positive (BEPOS) doit produire plus d’énergie (électricité, chaleur) qu’il n’en consomme pour son fonctionnement. Ses matériaux de construction sont très performants en termes d’isolation et il est équipé en moyens de production d’énergie renouvelable (capteurs solaires par exemple). Précurseur, Bouygues a construit le tout premier immeuble de bureaux à énergie positive d’envergure du pays (Green Office®). Le plus grand ensemble se situe actuellement à Rueil (Hauts-de-Seine) : 35 000 m2 occupés, entre autres, par le géant mondial de l’agroalimentaire, Unilever. Plus modeste, la 1ère tour à énergie positive au monde est actuellement en finalisation, à Strasbourg. Conçue par le groupe Elithis, principalement pour loger des particuliers à coûts standards, elle accueillera également des bureaux sur trois étages. Sa promesse : une facture d’énergie à zéro euro pour les usagers ! 100 % des constructions neuves devront être BEPOS après 2020.

Augmenter la qualité de vie au travail

Au-delà de l’avantage économique, le bâtiment responsable s’attache désormais aux critères de santé et de bien-être. C’est le cas du label WELL, par exemple. « On parle de valeur bleue pour des immeubles qui maximisent l’ergonomie des espaces et le confort thermique, visuel et olfactif », décrit Loïs Moulas, Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier Durable. Les matériaux à faibles impacts sanitaires sont favorisés. Le bois, par exemple, peu utilisé en immobilier d’entreprise il y a quelques années, apporte une notion de confort aux usagers. Nexity est devenu le premier constructeur de bureaux en structure bois massif, avec Ywood. « On a dépassé le stade de la technique, pas forcément palpable pour les occupants. Désormais, nous faisons ce que nous appelons de “l’écologie positive“ : non seulement c’est bon pour la planète, mais en plus, l’utilisateur final des bureaux va en tirer des bénéfices tous les jours », illustre Yann Doublier, PDG de Nexity Immobilier d'Entreprise.

La qualité de vie des salariés peut également passer par le rapport à la nature au quotidien. La prise en compte de la biodiversité progresse. Carré Suffren a été le premier site en exploitation labellisé BiodiverCity. Ces 2 000 m² d’espaces verts en plein Paris, accolés à 25 000 m² de bureaux ont été repensés avec un écologue et un paysagiste : nichoirs à oiseaux, gîtes à chauve-souris, hôtels à abeilles solitaires, tonte du gazon par des moutons, promenade de pommiers… Avec vue sur la Tour Eiffel en prime !

« L’open space à l’ancienne est mort ! »

Pour être performant, l’immeuble de demain devra aussi s’adapter aux nouveaux modes de travail, impliquant davantage de nomadisme et de modularité. Il n’existe plus d’espaces ouverts types, mais une multitude. « Il s’agit de concevoir, aménager et rénover en intégrant l’utilisateur futur [le salarié] au centre des décisions, pour que l’immeuble réponde réellement à ses besoins », poursuit Loïs Moulas. L’avenir est à l'Activity-Based Office : « Pour chaque tâche, un espace différent : un îlot central pour le travail en équipe, des Phone Box pour téléphoner sans déranger ses collaborateurs, des "espaces TGV" pour des pauses ou des réunions informelles. On peut trouver des zones de convivialité, comme des salles de silence », détaille Ludovic Chambe, Directeur Développement Durable chez CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise. « L'Open Space à l’ancienne est mort ! ».

Un bâtiment intelligent qui parle

Ces nouvelles organisations sont portées par l'ère du numérique, rendant les bâtiments ultra-connectés : suivi en temps réel des consommations d’énergie, moniteur de contrôle de la qualité de l’air, de l’eau, de la lumière, systèmes de sécurité, de réservation de salles, conciergerie… Autant d’outils et services qui permettent de gérer plus efficacement son parc immobilier. « La réduction des coûts n'est plus le premier objectif. L'entreprise cherche à améliorer la performance des utilisateurs, à retenir et attirer les talents », conclut Ludovic Chambe. Ce « verdissement » devient donc un axe stratégique de compétitivité. Mais face à l’enjeu marketing, gare au greenwashing…